Vaarwel zomerhuis en zomergeluk

’s Avonds, negen uur precies, komt de vos. Aangetrokken door de geur van de barbecue, die heerlijk eten belooft. Vroeger lagen de restjes royaal op krantenpapier achter het huis, maar tegenwoordig hoort dat niet meer bij dierenwelzijn. Hij moet de geur goed volgen om eventuele restjes ergens op te sporen.

Een huisje van hout, vaker gemaakt van onverwoestbaar asbest, plus een bloeiende tuin ondanks de zandgrond: in de DDR was de datsja niet alleen een herinnering aan de levensstijl van grote broer Rusland, het was een natuurlijk bezit, een toevluchtsoord , het kleine groene paradijs. Bescheiden en betaalbaar als je er een zou kunnen vinden.

Monika Gerlach, de psychotherapeut, en Annabelle Gerken, de psycholoog, hebben sinds 2011 een datsja gehuurd ongeveer 50 kilometer buiten hun hoofdverblijf in Berlijn-Kreuzberg. Het is eenzaam te midden van de schoonheid van Brandenburg: bossen, weiden, meren. Het puurste zomergeluk.

Ze kochten hun huis van 30 vierkante meter van een echtpaar dat daar 40 jaar woonde en werkte op het terrein van 600 vierkante meter. Omsloten door dikke thuja-hagen hebben ze jarenlang gewerkt om er een kleurrijke zomertuin van te maken op zure grond. Er is veel hart en ziel in haar zomerhuis.

De kleine werkplaats achter het huis getuigt van het nauwgezette vakmanschap van de vorige eigenaar: een grote selectie schroevendraaiers op een rij aan de muur, spijkers, schroeven, alles in perfecte staat. Een werkbank, bankschroef, zaag. “Ze hebben de planken voor het huis op de fiets vervoerd vanaf Königs Wusterhausen , 20 kilometer verderop “, vertelt Monika. “Hier hebben ze de hele zomer doorgebracht.”

In tegenstelling tot de volkstuinen in Berlijn, die onderworpen zijn aan de federale volkstuinwet, kennen de datsja’s van de voormalige DDR nauwelijks beperkingen. Een land van de vrijheid: het gaat niet om haaghoogten of het toegestane assortiment groenten. Of het nu thuja-, tomaten- of fruitbomen zijn – iedereen verzorgt zijn tuin zoals hij wil, zoals hij kan, of helemaal niet.

Het woord datsja komt uit het Russisch. Het is een van de weinige woorden die bewaard is gebleven uit Oost-Duits gebruik. Het Russische woord ‘dat’ betekent geschenk van land – een beloning die door prinsen aan hun volgelingen wordt gegeven. Anna Karenina en Oblomov woonden in de datsja, bij Turgenev werd een familieman verliefd op zijn buurman in de groene idylle, en Gorki rekende af met de intelligentsia in het toneelstuk ‘Datschniki’, in het Nederlands: zomergasten. De datsja is een stukje Russische cultuur.

Ook in de DDR werden sommige gelovigen beloond met een datsja. Omdat hier vraag naar was. Maar niet alle gevestigde datsja-eigenaren waren aangesloten bij de Stasi, sommigen hadden gewoon geluk: stilte, vogelgezang, ritselende bladeren. Een hagedis die lui in de zon dommelt, om vervolgens in razend tempo te verdwijnen. De eekhoorn die appels steelt. Plan niets, hoef niets te doen, leef met de dag. Zwemmen, fietsen, wandelen. Een babbel over het tuinhek of ’s avonds samen een biertje. Een beheersbaar, ongeprikkeld leven in de natuur, waarvan de grootste storende factor de muggen zijn. En waar de problemen tijdelijk krimpen tot het mos in het gras.

Maar voor de huurders is de tijd van luchthartigheid, van nonchalance, van maatschappelijk aanvaardbare huurcontracten voorbij. Een nieuwe eigenaar kocht de datsja-nederzetting van Monika en Annabelle in 2015 van de erfgename. De poging van de pachters om de grond zelf te kopen mislukte door hun organisatorisch onvermogen. En hun verkeerde inschatting dat het waardeloos land was, afgelegen en niet erg vruchtbaar.

Tegenwoordig zweten veel van de oude eigenaren niet langer alleen in hun ‘banja’, de kleine sauna’s die aan sommige van de datsja’s vastzitten. Tegenwoordig is het genoeg om de nieuwe eigenaar te ontmoeten, samen met zijn partner en zijn Jack Russell-terriër. Wanneer de twee door de kleine nederzetting lopen en elkaar vriendelijk begroeten, kunnen sommigen aannemen dat ze de houding van een feodale heer hebben.

Ze zien zichzelf als kosmopolitische, natuurminnende Thuja-vijanden. De ouderwetse totale privacybescherming is al lang uit de mode. Tegenwoordig houden mensen van open tuinen, open deuren en diversiteit. Er komt nieuw leven in de mist van de oostelijke enclave. Volgens zijn eigen verklaringen zoekt de nieuwe eigenaar een vriendschappelijke samenwerking. Het goede, vredige landleven waar zoveel stedelingen tegenwoordig naar verlangen. Hij verfraait de nederzetting die hem nu toebehoort: plant fruitbomen, legaliseert de niet-standaard, zelfgemaakte schoorstenen, verbreedt de toegangswegen. Dit brengt licht in de geïmproviseerde grijze gebieden van de zelfgebouwde tuinhuizen.

Er is geen tegenstelling wanneer de nieuwe eigenaar zijn land probeert te vergulden. Zijn pensioenverzekering, zegt hij op de vergadering van de datsjavereniging. Eerst verviervoudigde hij de huur. Tegelijkertijd zaagt hij hardnekkig de status van het landschapsbeschermingsgebied waar de datsja-nederzetting toe behoort af en onderhandelt hij met de gemeente om het pand aan te wijzen als ‘bijzonder recreatiegebied’. Zijn doel is om van het land een vakantieoord te maken en het vervolgens ‘op te knappen’ met mogelijke bouwwerkzaamheden, zoals hij zegt. Zoals u verder kunt denken, zou het op deze manier ook winstgevend op de markt kunnen worden gebracht.

Toen de datsja’s in de DDR-tijd werden gebouwd, werd land gehuurd, meestal rechtstreeks van de gemeentelijke huisvestingsadministratie. Het was niet nodig dat de bungalow grond in eigendom had. Het gebruiksrecht was voldoende. Het aflopen van zo’n huurcontract was bijna onmogelijk. Vaak werden stukken land ter beschikking gesteld waarvan de eigenaren de DDR waren ontvlucht.

In 1989 waren er ongeveer 1,6 miljoen zelfgebouwde bungalows gebouwd op pachtgrond. Volgens schattingen zijn er in de oostelijke deelstaten en in het oostelijke deel van Berlijn nog zo’n 200.000 datsja’s met DDR-contracten. Meestal bevinden ze zich aan de rand van de gemeenschap, waar geen bouwgrond is aangewezen. Er zijn kleine natuurparadijzen met kraanvogels, ooievaars, wilde ganzen, die in de moerasgebieden aan de talrijke meren in Brandenburg voldoende voedsel vinden. Natuurgebieden die, ondanks hun nabijheid tot Berlijn, nog niet ten prooi zijn gevallen aan grondspeculatie.

Maar dat gaat veranderen, zoals blijkt uit de datsja-nederzetting van Monika en Annabelle. De twee accepteerden de huurverhoging en de volgende stap komt: nu wil de eigenaar de infrastructuur, elektriciteit en wegen verbeteren. De kosten worden doorberekend aan de huurders. “We worden verondersteld te betalen zonder enig recht”, zegt Monika.

Dit is mogelijk dankzij de Wet aanpassing verbintenissenwet, die na de hereniging in 1994 door de Bondsdag is aangenomen en op 1 januari 1995 in werking is getreden. Het is van toepassing op alle contracten die in DDR-tijden zijn gesloten voor weekend- en recreatiewoningen (dacha’s) en garages op grond van derden.

Sinds de wet van kracht is, zijn de datsja’s eigendom van de eigenaren van het onroerend goed. Vooral voor de huurders wordt het moeilijk wanneer ze hun huis willen verkopen. Er is nog investeringsbescherming tot 2022, volgens welke de eigenaar de huidige waarde van de datsja moet betalen als het contract wordt beëindigd. Deze wettelijke regeling loopt echter aan het eind van het jaar af. Dan kan het zijn dat de huurder niets krijgt, mogelijk zelfs zijn huis afbreken en tegen een vergoeding van de hand doen als de eigenaar dat wil.

Holger Becker, perswoordvoerder van de Vereniging van Duitse Eigendomsgebruikers (VDGN), roept op om dit onrecht op te lossen in een van de laatst overgebleven openstaande kwesties van hereniging en om de wet op de aanpassing van het verbintenissenrecht te wijzigen. Anders worden tienduizenden huurders geconfronteerd met rechtsonzekerheid en kosten in het bereik van vijf cijfers. “De hele wet is tegen de huurders. Aan het eind van het jaar worden de laatste zekeringen eruit getrokken”, zegt Becker.

Concreet roept de VDGN op tot schrapping van lid 15 lid 3 van de Wet aanpassing verbintenissenrecht zonder vervanging. Met deze bepaling wordt een voorziening voor het delen van het kostenrisico van het slopen van een weekendwoning geschrapt, zonder te specificeren wat daarvoor in de plaats zou moeten gelden. Deze verwijdering is de gemakkelijkste manier om rechtszekerheid te creëren voor alle betrokkenen, ongeacht of ze gebruikers of eigenaren zijn. Dan zou duidelijk worden geregeld dat de gebruiker niet zelf verplicht is een rechtmatig opgetrokken gebouw te slopen en maximaal de helft van de sloopkosten zou moeten dragen.

“Als de datsja op bouwgrond staat, heeft de huurder sowieso een heel slechte hand”, zegt Holger Becker. “Maar in de buitenwijken van de gemeenschappen die niet de status van speciaal recreatiegebied hebben en geen bouwgrond hebben, heeft de verhuurder meestal geen belang bij de sloop van de datsja, omdat deze niet herbouwd mag worden.” Huurder heeft geen voorkeur of hij opzegt of zelf opzegt, heeft recht op een vergoeding gelijk aan de marktwaarde, mits de eigenaar het huisje onderverhuurt. Dat is de enige bescherming die er nog is.

In de nederzetting van Monika en Annabelle heeft 25 procent van de buren al verkocht. Ze zijn onzeker, bang dat als ze opzeggen, ze niet alleen hun beetje zomergeluk kwijt zijn, maar ook de waarde van het huis vanaf 2023. Veel oude eigenaren verkopen ook omdat ze als gepensioneerde de verhoogde huur niet meer kunnen betalen of afgeschrikt worden door het verhuurdersgedrag van de nieuwe eigenaar. Ze capituleren voor de valkuilen van het op één lijn brengen van de zeer verschillende eigendomssystemen in Oost en West.

“Het is triest”, zegt Monika. “Niet alleen gepensioneerde stellen geven het op, maar ook veel gezinnen met kinderen die zich hier vroeger een zomervakantie konden veroorloven.” Het gevoel zonder rechten te zitten is beangstigend. De nieuwe eigenaar kan op elk moment opzeggen. Mensen zijn nu bang om voor hun belangen op te komen, om zich uit te spreken. ‘Een nieuw, ineengedoken Westen maakt zich op’, zegt Monika. Het is een gevoel van hulpeloosheid, ook waardeloosheid. “Alles wat al jaren veel voor je betekent, is niet meer van jou en dat is een wettelijke afspraak”, legt ze uit.

De oude huurders vertrokken bijna altijd geruisloos. Aan de andere kant zijn veel van de uitgebreide, goed uitgeruste Berlijnse aankomsten met gezinsauto’s en vouwboten des te luider. Ze zijn dringend op zoek naar een plek op het platteland, ze betalen bijna elke prijs. De stad wees de weg: goedkope huisvesting en woonruimte wordt een object van speculatie. De verplaatsing van de financieel zwakkeren maakt daar deel van uit.

Gentrificatie en berekening enerzijds, angst en onzekerheid anderzijds hebben het klimaat in de datsja-nederzetting vergiftigd. “Ze piepen waarschijnlijk” is nog steeds een onschuldige belediging. De eenvoudige, functionele datsja-nederzettingen met lage huren zijn een onrendabel overblijfsel in het Oosten in de begeerde recreatiegordel van Berlijn – en, zoals het er nu uitziet, in deze sociaal aanvaardbare vorm, een beëindigd model.

De koelte van de natuur, de stilte, de recreatieruimte zijn een kostbaar voorrecht. En zelfs de vos schakelt binnenkort over op vegan worstjes.

De identiteit van de hoofdrolspelers is op uitdrukkelijk verzoek gewijzigd.